Von der Idee zum Konzept: Wie eine gute Sanierungsplanung Ihre WEG zukunftssicher macht
Eine gut durchdachte Sanierungsplanung ist für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wichtiger denn je. Steigende Energiepreise, die aktualisierte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2025) und verschärfte EU‑Anforderungen durch die überarbeitete EU‑Gebäuderichtlinie (EPBD 2025) erhöhen den Handlungsdruck. Gleichzeitig geht es um den Werterhalt der Immobilie, den Zugriff auf Fördermittel und die Vermeidung teurer Konflikte innerhalb der Gemeinschaft.
Doch was genau ist ein Sanierungsplan? Was gehört hinein? Und vor allem: Wie profitieren Eigentümer konkret davon? In diesem Ratgeber erfahren Sie, warum eine vorausschauende Sanierungsplanung künftig nahezu unverzichtbar ist, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wie Ihre WEG Schritt für Schritt zu einem tragfähigen Konzept kommt.
Warum WEGs jetzt unbedingt planen sollten
Viele Eigentümergemeinschaften kennen das Problem: Reparaturen werden erst angegangen, wenn sie akut sind. Das führt zu Ad‑hoc‑Beschlüssen, hohen Kosten und oft zu Konflikten – besonders dann, wenn kurzfristig Sonderumlagen auf alle verteilt werden müssen.
Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG 2025) sowie den neuen EU‑Vorgaben aus der EPBD‑Richtlinie steigen die Anforderungen an den energetischen Standard und die Transparenz für Bestandsgebäude deutlich. Absehbar ist, dass ältere Wohnanlagen künftig verbindliche Nachweise über Verbesserungen und schrittweise Modernisierung erbringen müssen:
- Bis 2033 soll mindestens Energieeffizienzklasse E erreicht werden
- Bis 2040 mindestens Klasse D
Die rechtlichen Details für die nationale Umsetzung sind (Stand Juli 2025) zwar noch in Abstimmung, doch klar ist: Wer frühzeitig plant, hat einen Vorsprung.
Ohne strukturierten Sanierungsplan riskiert eine WEG:
- Rechtliche Risiken, wenn notwendige Maßnahmen verzögert oder gar nicht umgesetzt werden
- Steigende Instandhaltungs‑ und Energiekosten
- Wertverlust der Immobilie – besonders relevant für Kapitalanleger
- Den Verlust von Fördermitteln, wenn Fristen verstreichen
Frühzeitige Planung schafft dagegen mehr Sicherheit, Transparenz und bessere Finanzierungsmöglichkeiten – und verhindert unnötige Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft.
Rechtlicher Rahmen für Sanierungsmaßnahmen
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt fest, wann und wie Sanierungsmaßnahmen beschlossen werden können:
- § 19 Abs. 2 WEG: Modernisierungen und Anpassungen an den Stand der Technik können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
- § 21 Abs. IV WEG (Reform 2024): Bestimmte bauliche Veränderungen – etwa zur Ladeinfrastruktur für E‑Autos, Barrierefreiheit oder Energieeffizienz – sind privilegiert.
- § 24 Abs. 2 WEG: Eigentümer, die mehr als 25 % der Miteigentumsanteile repräsentieren, können eine Versammlung einberufen lassen, wenn Sanierungsbedarf besteht.
- § 27 WEG: Der Verwalter bereitet die Beschlüsse vor, holt Angebote ein und koordiniert die Umsetzung.
Die neuen gesetzlichen Anforderungen – vor allem durch das GEG und die EPBD‑Richtlinie 2025 – machen es notwendig, einen klaren Sanierungsfahrplan für den Bestand zu entwickeln. Nur so lassen sich Förderungen sichern und langfristig rechtliche Risiken vermeiden.
Was ist ein Sanierungsplan?
Ein Sanierungsplan ist ein mittel‑ bis langfristiges Konzept für alle geplanten und notwendigen Instandhaltungs‑ und Modernisierungsmaßnahmen in der WEG. Er beantwortet die wichtigsten Fragen:
- Was muss saniert oder modernisiert werden? (technische Bestandsaufnahme)
- Wann ist der optimale Zeitpunkt? (Prioritäten und Zeitplanung)
- Was kostet es? (Kostenübersicht & Finanzierung)
- Wie lassen sich staatliche Förderungen optimal nutzen?
💡 Abgrenzung zur Instandhaltungsrücklage:
Die Rücklage ist nur ein finanzielles Polster. Der Sanierungsplan dagegen ist der strategische Leitfaden, was, wann und in welchem Umfang umgesetzt werden soll.
Konkrete Vorteile für Eigentümer:
- Rechtssicherheit: Planbare und gut begründete Beschlüsse
- Werterhalt & ESG‑Attraktivität: Gebäude bleiben attraktiv für Käufer und Mieter
- Kostenkontrolle: Maßnahmen werden gebündelt, unnötige Sonderumlagen vermieden
- Förderung sichern: iSFP‑Bonus, BEG‑Förderung und weitere Zuschüsse nutzen
- Transparenz: Alle Eigentümer sind informiert – keine bösen Überraschungen
7‑Schritte‑Fahrplan zur Sanierungsplanung
Eine gute Sanierungsplanung folgt einem klaren Ablauf. Bewährt hat sich folgender 7‑Schritte‑Plan:
1️⃣ Gebäudestatus & Energieberatung
Dach, Fassade, Haustechnik und weitere Bauteile werden im Ist‑Zustand dokumentiert. Empfehlenswert ist eine Energieberatung mit Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP).
Tipp: Der iSFP wird noch bis 31. Dezember 2025 von der BAFA mit 250 € pro Wohneinheit gefördert. Ab 2026 wird er durch einen neuen prozentualen Digital‑Bonus ersetzt.
2️⃣ Gutachten & iSFP‑Bonus
Der iSFP enthält eine Energieverbrauchsanalyse, verschiedene Sanierungsoptionen mit Kosten‑/Nutzenbewertung und einen Zeitplan. Wer den iSFP umsetzt, erhält zusätzlich einen 7,5 %-Förderbonus (max. 6.000 € je Einheit) auf die BEG‑Einzelmaßnahmen.
3️⃣ Kostenrahmen & Finanzierung
Die Gutachten liefern eine solide Basis für den Kostenrahmen. Die Finanzierung kann erfolgen über:
- Instandhaltungsrücklage
- Sonderumlagen
- WEG‑Darlehen (gemeinschaftliche Kreditaufnahme)
Wer früh plant, verhindert hohe Einmalbelastungen.
4️⃣ Fördermittel optimal nutzen
Für energetische Sanierungen gibt es attraktive Förderprogramme, z. B.:
- KfW‑Programm 463 (Sanierung Standard EH 70)
- BAFA‑Einzelmaßnahmen (BEG EM)
- Steuerbonus § 35c EStG (aktuell 19 % steuerliche Förderung für energetische Maßnahmen)
Wichtig: Förderungen müssen vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Ab September 2025 gelten zudem neue Effizienzklassen (EH 70/55/40) mit zusätzlichem Klimabonus für EH 40.
5️⃣ Bauausschuss / Sanierungsbeirat
Ein Bauausschuss unterstützt Verwaltung und Gemeinschaft – er prüft Angebote, vergleicht technische Lösungen und kommuniziert mit den Eigentümern. Bei größeren Projekten sorgt das für Vertrauen und Akzeptanz innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
6️⃣ Beschlussstrategie vorbereiten
Vor der Versammlung sollten nach aktueller Rechtsprechungstendenz mindestens drei Vergleichsangebote pro Gewerk vorliegen.
Für bauliche Veränderungen reicht meist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, bei Luxusmaßnahmen kann eine qualifizierte Mehrheit notwendig sein.
Eine gute Beschlussvorlage enthält:
- Beschreibung der Maßnahmen
- Kostenschätzung & Finanzierungsmodell
- Fördermöglichkeiten
- Umsetzungszeitraum
7️⃣ Umsetzung & Baucontrolling
Nach dem Beschluss beginnt die Umsetzung. Hier gilt:
- Baucontrolling durch Verwaltung und Bauausschuss
- Nach Fertigstellung: Abnahmeprotokoll
- Erstellung eines Wartungsplans für die nächsten Jahre (DIN 31051 empfiehlt bei energetischen Anlagen fünfjährige Wartungszyklen)
Kommunikation & Konfliktprävention
Sanierungen betreffen alle Eigentümer – und nicht jeder ist sofort begeistert. Frühzeitige und transparente Kommunikation vermeidet Streit und Anfechtungen:
- Ergebnisse des iSFP verständlich präsentieren
- Kosten‑Nutzen offen darstellen
- Eigentümerversammlungen mit Experten moderieren
- Transparenz bei Fördermitteln und Rücklagen schaffen
- Alle Gruppen (Eigennutzer, Vermieter) einbeziehen
👥 Beispiel aus der Praxis:
In einer WEG in München mit 24 Einheiten (Baujahr 1985) traten immer mehr Schäden am Dach und an der Fassade auf, zusätzlich war die Heizungsanlage veraltet. Die Eigentümer waren sich uneinig, ob eine Komplettsanierung notwendig ist.
Nach einer Energieberatung wurde ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt. Dieser zeigte klar auf, welche Maßnahmen sinnvoll kombiniert werden können und welche Förderungen möglich sind. Die Gemeinschaft beschloss, Dach, Fassade und Heizung in einem Paket zu modernisieren.
Finanziert wurde das Projekt durch die Instandhaltungsrücklage, ein WEG-Darlehen und Fördermittel aus der BEG-Einzelmaßnahmenförderung – zusätzlich gab es den iSFP‑Bonus von 7,5 %.
Ergebnis: 40 % weniger Heizkosten, ein deutlich höherer Marktwert der Wohnungen und mehr Zufriedenheit unter den Eigentümern, weil alles strukturiert geplant und transparent kommuniziert wurde.
Checkliste für Eigentümer
- Ist der Gebäudezustand bekannt?
- Liegt ein Gutachten oder iSFP vor?
- Wurde der Finanzierungsbedarf ermittelt?
- Sind Fördermittel rechtzeitig beantragt?
- Wurden drei Vergleichsangebote je Gewerk eingeholt?
- Gibt es eine klare Beschlussvorlage?
Häufige Fragen (FAQ)
Muss jede WEG einen Sanierungsplan erstellen?
Nein, eine gesetzliche Pflicht gibt es derzeit nicht. Wegen steigender Anforderungen und Förderchancen ist er aber dringend zu empfehlen.
Wer trägt die Kosten für den iSFP?
Die Gemeinschaft – durch den BAFA‑Zuschuss sinkt der Eigenanteil deutlich.
Reicht die Instandhaltungsrücklage aus?
Oft nicht. Der Sanierungsplan zeigt frühzeitig, wann Sonderumlagen oder Darlehen nötig sind.
Wie lange ist ein Sanierungsplan gültig?
Er dient meist als Richtschnur für 10 Jahre, sollte aber alle 3–5 Jahre aktualisiert werden.
Fazit: Planung schafft Sicherheit und Wert
Ein strukturierter Sanierungsplan bringt Ihrer WEG Transparenz, Rechtssicherheit und finanzielle Vorteile. Er erschließt Fördermittel, verbessert die Kostenkontrolle und erhält den Wert Ihrer Immobilie – besonders in Zeiten wachsender Energie‑ und Nachhaltigkeitsanforderungen.
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