Das Jahr 2025 bringt für Hausverwalter und Immobilieneigentümer in Deutschland zahlreiche gesetzliche Neuerungen mit sich. Um rechtzeitig auf die Veränderungen reagieren zu können, ist es essenziell, sich mit den kommenden Änderungen vertraut zu machen.
1. Grundsteuerreform
Die neue Grundsteuer wird ab dem 1. Januar 2025 erhoben. Grundlage hierfür sind das Grundsteuergesetz (GrStG) sowie die jeweiligen Landesgrundsteuergesetze, da einige Bundesländer eigene Berechnungsmodelle entwickelt haben. Es ist wichtig, die Grundsteuerbescheide sorgfältig zu prüfen und bei Unstimmigkeiten rechtzeitig Widerspruch einzulegen.
2. Erhöhung des CO₂ Preises
Der CO₂-Preis für fossile Brennstoffe steigt im Jahr 2025 von 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne (§ 10 BEHG – Brennstoffemissionshandelsgesetz). Diese Erhöhung führt zu höheren Heizkosten für Gebäude, die mit Öl oder Gas beheizt werden. Die zusätzlichen Kosten werden zwischen Vermietern und Mietern nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) aufgeteilt. Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sollten Hausverwalter prüfen, inwieweit energetische Sanierungen sinnvoll sind, um die CO₂-Belastung und damit verbundene Kosten zu reduzieren.
3. Einführung der E-Rechnungspflicht
Ab dem 1. Januar 2025 sind Unternehmen gemäß § 14 UStG in Verbindung mit der E-Rechnungsverordnung (E-RechV) und dem Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE) verpflichtet, elektronische Rechnungen (E-Rechnungen) im strukturierten Format zu empfangen und zu verarbeiten. Diese Regelung betrifft auch Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes gelten. Für die Ausstellung von E-Rechnungen gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2026, sofern der Empfänger zustimmt. Es ist daher wichtig, die IT-Infrastruktur entsprechend anzupassen und Mitarbeiter im Umgang mit E-Rechnungen zu schulen.
4. Erweiterte Förderprogramme für energetische Sanierungen
Im Zuge der Klimaschutzmaßnahmen werden 2025 die Förderungen für energetische Sanierungen ausgeweitet. Die rechtliche Grundlage hierfür bilden § 35c EStG, die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Eigentümer können von Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten profitieren, wenn sie Maßnahmen wie die Dämmung von Fassaden, den Austausch alter Heizsysteme oder die Installation von Photovoltaikanlagen durchführen. Ab 2025 wird zudem die Einkommensteuerbefreiung für kleine Photovoltaikanlagen auf eine Bruttoleistung von bis zu 30 kW peak pro Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Es empfiehlt sich, frühzeitig Informationen über aktuelle Förderprogramme einzuholen und geplante Sanierungen entsprechend zu planen.
5. Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für Wärmepumpen
Seit Oktober 2024 sind Vermieter gemäß § 6 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verpflichtet, die Heizkosten bei Gebäuden mit Wärmepumpen verbrauchsabhängig abzurechnen. Die Übergangsfrist für die Installation entsprechender Verbrauchserfassungsgeräte endet am 30. September 2025. Hausverwalter sollten sicherstellen, dass bis zu diesem Datum geeignete Messgeräte installiert sind, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen und eine korrekte Abrechnung zu gewährleisten.
6. Einführung dynamischer Stromtarife und Smart Meter
Ab 2025 sind Energieversorger nach § 41a Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) verpflichtet, dynamische Stromtarife anzubieten, die sich an den aktuellen Strombörsenpreisen orientieren. Zudem besteht nach § 29 Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) eine Installationspflicht für intelligente Stromzähler (Smart Meter) in bestimmten Gebäuden, beispielsweise bei einem Stromverbrauch über 6.000 kWh pro Jahr oder bei Vorhandensein von Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von mehr als 7 kW. Diese Maßnahmen sollen zu einer effizienteren Energienutzung beitragen. Hausverwalter sollten die Installation von Smart Metern planen und Mieter über die neuen Stromtarife informieren.
7. Auslaufen der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB in Verbindung mit den jeweiligen Länderverordnungen zur Mietpreisbremse läuft im Jahr 2025 aus. In einigen Bundesländern endet sie bereits Mitte des Jahres, in anderen zum Jahresende. Es ist jedoch eine Verlängerung der Regelung geplant. Hausverwalter und Vermieter sollten die Entwicklungen aufmerksam verfolgen und sich auf mögliche Änderungen einstellen, um rechtssicher agieren zu können.
8. Strengere Emissionsgrenzwerte für Kamin- und Holzöfen
Ab dem 1. Januar 2025 gelten nach § 26 Bundes-Immissionsschutzverordnung (BImSchV) in Verbindung mit der 1. BImSchV (Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) verschärfte Grenzwerte für Feinstaub- und Kohlenmonoxidemissionen bei Kamin- und Holzöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden. Geräte, die diese Grenzwerte nicht einhalten, müssen nachgerüstet oder außer Betrieb genommen werden. Eigentümer sollten ihre bestehenden Feuerstätten überprüfen lassen und gegebenenfalls Modernisierungsmaßnahmen ergreifen.
Fazit
Hausverwalter und Immobilieneigentümer stehen 2025 vor zahlreichen Änderungen, die sowohl finanzielle als auch organisatorische Auswirkungen haben. Besonders relevant sind die Grundsteuerreform, die CO₂-Bepreisung sowie neue Vorgaben zur E-Rechnung und energetischen Sanierungen. Um mögliche Mehrkosten zu vermeiden und gesetzliche Anforderungen einzuhalten, empfiehlt es sich, frühzeitig geeignete Maßnahmen zu ergreifen.
