Meine Hausverwaltung macht nichts – Was Wohnungseigentümer tun können
Die Zusammenarbeit zwischen Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltung ist komplex – nicht selten treffen unterschiedliche Erwartungen, zeitliche Engpässe oder unklare Zuständigkeiten aufeinander. Wenn dabei wichtige Anliegen unbearbeitet bleiben oder Entscheidungen verzögert werden, wächst bei vielen Eigentümern die Unsicherheit: Welche Rechte haben wir – und wie gehen wir konstruktiv mit der Situation um?
Die gute Nachricht ist: Eigentümer sind solchen Situationen nicht schutzlos ausgeliefert. Es gibt klare gesetzliche Grundlagen und bewährte Handlungsmöglichkeiten, um auf ausbleibende Reaktionen oder unklare Verwaltungsprozesse sachlich und strukturiert zu reagieren.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, was eine Hausverwaltung leisten muss, wie Sie professionell auf Probleme reagieren – und wann ein Wechsel der Hausverwaltung sinnvoll oder sogar notwendig ist.
Was sind die Pflichten einer Hausverwaltung?
Damit das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnanlage rechtssicher und funktional verwaltet wird, übernimmt die Hausverwaltung eine zentrale Rolle. Sie handelt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft und ist für die organisatorische, kaufmännische und technische Betreuung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich.
Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §27 WEG. Dort sind die wesentlichen Aufgaben der Verwaltung klar geregelt – darunter:
Zu den zentralen Pflichten gehören:
- Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlungen
- Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans
- Umsetzung aller rechtskräftigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
- Veranlassung notwendiger Instandhaltungen und Reparaturen
- Transparente Kommunikation und Nachvollziehbarkeit aller Verwaltungsakte
🔗 Gesetzestext: §27 WEG – Aufgaben des Verwalters
In der Praxis bedeutet das: Die Hausverwaltung ist verpflichtet, für einen reibungslosen Ablauf zu sorgen – im Interesse aller Eigentümer. Kommt sie diesen Aufgaben nicht oder nur unzureichend nach, können Missverständnisse entstehen oder der Eindruck entstehen, dass „nichts passiert“. Dann ist es wichtig, strukturiert zu prüfen, woran es liegt – und welche Schritte möglich sind.
Typische Probleme mit der Hausverwaltung
In der Praxis begegnen Eigentümer häufig ähnlichen Problemen:
- Auf E-Mails oder Anfragen erfolgt keine oder sehr späte Rückmeldung
- Abrechnungen sind fehlerhaft, unverständlich oder verspätet
- Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung werden nicht umgesetzt
- Mängel am Gebäude bleiben unbeachtet – teils über Monate
- Die Verwaltung ist schlecht erreichbar oder ausweichend
👥 Beispiel aus der Praxis:
In einer Eigentümergemeinschaft in München-Bogenhausen wurde ein Beschluss zur Sanierung der Tiefgarage gefasst. Wochenlang geschah nichts. Erst nach einer schriftlichen Fristsetzung durch mehrere Eigentümer und einem klaren Tagesordnungspunkt auf der nächsten Versammlung wurde der Auftrag endlich umgesetzt.
Was können Eigentümer konkret tun?
Auch wenn es schwerfällt: Ein ruhiges, sachlich begründetes Vorgehen ist oft wirkungsvoller als spontane Eskalation. So gehen Sie am besten vor:
1. Missstände dokumentieren
Halten Sie schriftlich fest, wann was passiert ist – oder eben nicht. Sichern Sie E-Mails, Fotos, Protokolle oder andere Nachweise.
2. Verwaltung mit Fristsetzung auffordern
Reagiert die Hausverwaltung nicht freiwillig, helfen klare Worte. Formulieren Sie ein Schreiben, das auf einen konkreten Mangel oder einen nicht umgesetzten Beschluss Bezug nimmt – und setzen Sie eine realistische Frist.
💡 Formulierungshilfe:
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir möchten an die Umsetzung des in der Eigentümerversammlung vom [Datum] gefassten Beschlusses zur [z. B. Sanierung der Tiefgarage] erinnern. Bitte teilen Sie uns bis zum [Datum] verbindlich mit, wann die Maßnahme umgesetzt wird bzw. welche konkreten Schritte geplant sind.
Sollte bis zu diesem Zeitpunkt keine Rückmeldung erfolgen, behalten wir uns vor, dies als Pflichtverletzung zu werten und entsprechende Schritte – einschließlich der Prüfung einer Abberufung – auf der nächsten Eigentümerversammlung zu besprechen.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name / im Namen mehrerer Eigentümer]
3. Verwaltungsbeirat einbeziehen
Der Verwaltungsbeirat ist das Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung. Ist er informiert und involviert, erhöht sich der Druck auf die Hausverwaltung deutlich – und Ihre Anliegen bekommen mehr Gewicht.
4. Eigentümerversammlung nutzen
Reichen Sie einen Tagesordnungspunkt ein, zum Beispiel:
„Leistungseinschätzung der aktuellen Hausverwaltung“ oder „Maßnahmen bei wiederholter Untätigkeit der Verwaltung“.
Hier kann die Gemeinschaft gemeinsam entscheiden, wie weiter verfahren wird.
Die Rolle des Verwaltungsbeirats – oft unterschätzt
Viele Eigentümer wissen nicht, wie stark der Verwaltungsbeirat tatsächlich ist. Laut §29 WEG hat er nicht nur eine beratende, sondern auch kontrollierende Funktion. Er darf Verwaltungsunterlagen einsehen, prüft die Abrechnung und kann im Namen der Gemeinschaft Druck auf die Verwaltung ausüben.
➡️ Tipp: Wenn sich der Beirat solidarisch mit den Eigentümern zeigt, lässt sich in vielen Fällen eine Verbesserung erreichen – ohne juristische Schritte.
Wann liegt eine Pflichtverletzung vor – und wann darf außerordentlich gekündigt werden?
Nicht jede Verzögerung ist automatisch eine Pflichtverletzung. Ein Fehlverhalten wird rechtlich erst dann relevant, wenn die Verwaltung:
- Beschlüsse nicht umsetzt, obwohl sie dazu verpflichtet ist
- gesetzlich vorgeschriebene Aufgaben (z. B. Einberufung der Versammlung) nicht erfüllt
- Mängel ignoriert, obwohl sie bekannt sind und Schäden verursachen
- finanzielle oder organisatorische Schäden für die Eigentümergemeinschaft verursacht
📌 Außerordentliche Kündigung möglich?
In besonders schweren Fällen – z. B. bei grober Pflichtverletzung, Veruntreuung, Vertrauensverlust oder anhaltender Untätigkeit trotz schriftlicher Aufforderungen – kann eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags gerechtfertigt sein.
Ob dies möglich ist, muss im Einzelfall geprüft werden – idealerweise mit juristischer Unterstützung. Grundlage dafür ist §626 BGB, der bei schwerwiegenden Gründen eine Kündigung ohne Frist erlaubt.
➡️ Wichtig: Eine außerordentliche Kündigung sollte stets gut dokumentiert und in der Versammlung mit Mehrheit beschlossen werden. Holen Sie sich dazu im Vorfeld rechtlichen Rat – insbesondere, wenn finanzielle Schäden entstanden sind.
Wenn alles nichts hilft: Hausverwaltung wechseln
Wenn Gespräche, Fristen und Beiratseinbindung keine Verbesserung bringen, bleibt als letzter Schritt oft nur der Verwalterwechsel.
Ein solcher Wechsel kann auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss erfolgen – entweder regulär zum Ende der Vertragslaufzeit oder im Härtefall auch außerordentlich.
👉 Wie das funktioniert, lesen Sie hier: Hausverwaltung wechseln – So geht’s Schritt für Schritt
👥 Beispiel aus der Praxis:
Eine WEG in München-Schwabing hatte über mehrere Jahre hinweg mit mangelhafter Kommunikation, nicht ausgeführten Beschlüssen sowie fehlenden Eigentümerversammlungen zu kämpfen. Nach erfolgloser Fristsetzung durch den Beirat wurde der Vertrag auf einer außerordentlichen Versammlung mit Mehrheit beendet. Seitdem sorgt eine neue Hausverwaltung für transparente Kommunikation – zur spürbaren Erleichterung der Eigentümer.
Checkliste: Was tun, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?
- Dokumentieren Sie alle Vorfälle und halten Sie diese nachvollziehbar fest
- Formulieren Sie eine sachliche Fristsetzung zur Umsetzung konkreter Punkte
- Informieren und involvieren Sie den Verwaltungsbeirat
- Reichen Sie Tagesordnungspunkte für die Eigentümerversammlung ein
- Holen Sie sich juristische Unterstützung bei Pflichtverletzungen
- Prüfen Sie gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft einen Wechsel
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich als einzelner Eigentümer die Hausverwaltung kündigen?
Nein. Nur die Eigentümergemeinschaft kann mit Mehrheitsbeschluss eine Kündigung beschließen.
Was kostet ein Verwalterwechsel?
In der Regel entstehen nur geringe Kosten, z. B. für die Neuvergabe oder rechtliche Beratung. Langfristig profitieren Eigentümer oft durch bessere Betreuung und geringere Folgekosten.
Wie schnell kann eine neue Verwaltung übernehmen?
Das hängt vom Vertrag ab – meist innerhalb von 3–6 Monaten. Bei außerordentlicher Kündigung auch schneller.
Fazit: Struktur statt Frust
Eine untätige Hausverwaltung kann das Wohnen belasten, den Immobilienwert gefährden und Frust in der Eigentümergemeinschaft erzeugen. Doch mit klarem Vorgehen, rechtlichem Hintergrundwissen und der richtigen Unterstützung können Sie Missstände beheben – oder konsequent die Weichen für einen Neuanfang stellen.
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